faq: fragen und antworten

>> Immobilienwertermittlung  

>> Insolvenzverwaltung           

>> Bauschäden/Baumängel

>> Kosten  

immobilienwertermittlung

F: Welche Objektunterlagen werden benötigt?

A: aktuelle Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
    Auszug aus dem Katasterkartenwerk
    Grundbuchauszug
    aktuellen Mietverträge falls vorhanden
    Wohn-/Nutzflächenberechnung Berechnung des
    Bruttorauminhaltes Baugenehmigung 
    evtl. Erbbaurechtsvertrag 
    evtl. Teilungserklärung

F: Welche Immobilienarten werden grundsätzlich bewertet?

A: Bewertet werden alle Arten von Immobilien, angefangen
     vom selbstgenutzten Einfamilienhaus bis hin zu Gewerbe-,
    Industrie- und Spezialimmobilien.

F: Wo liegt der örtliche Schwerpunkt der Immobilienbewertung?

A: Grundsätzlich sind wir im gesamten Bundesgebiet tätig,
    der örtliche Schwerpunkt ist Bayern

F: Wie lange dauert die Auftragsbearbeitung eines Gutachtens?

A: Durch unsere Fachkenntnisse und Erfahrungen sind wir in der
     Lage schnell und flexibel zu reagieren. Wenn die
     Objektunterlagen vollständig und prüffähig vorliegen liegt die
     Auftragsbearbeitungszeit in der Regel zwischen zwei und vier
     Wochen.
 
F: Wer sind die Auftraggeber?

A: Privatpersonen/Bauherren
    Gerichte
    Wohnungseigentümergemeinschaften
    Mieter/Vermieter 
    Bauträger
    Architekten und Ingenieurbüros
    Hausverwaltungen
    Banken
    Versicherungen
    Wohnungsbaugesellschaften
    Insolvenzverwalter
    Wirtschaftsprüfer

F: Wann ist ein Sachverständigengutachten erforderlich?

A: Grundsätzlich  werden Immobilen zu einem bestimmten
    Stichtag (in der Gegenwart aber auch in der Vergangenheit
    liegender Stichtag möglich) bewertet. 
     Sie wollen eine Immobilie kaufen oder verkaufen? 
     Durch eine neutrale Verkehrs-/Marktwertermittlung erlangen
     Sie Preissicherheit.
     Ihre Immobilie soll zur Besicherung eines Darlehens eingesetzt 
     werden? 
     Eine Grundlage erhalten Sie durch ein umfassendes
     Wertgutachten. 
     Bei Ehe- oder Nachfolgestreitigkeiten wird ein objektiver   
     Immobilienwert benötigt? 
     Ein neutrales Wertgutachten unterstützt Sie bei weiteren
     Entscheidungen.
     Ein Wertermittlungsgutachten spart also Zeit und Geld durch
     die Vermeidung von Gerichtsverfahren oder langdauernder
     Unstimmigkeiten.
 
F: Wozu einen zertifizierten Sachverständigen beauftragen? 

A: Ein zertifizierter Sachverständiger hat seine besondere  
    Sachkunde, die den Stand seines Fachwissens ebenso wie bei  
    den öffentlich bestellten
    und vereidigten Sachverständigen von dem sonstiger 
    Sachverständiger abhebt, vor einer Prüfungskommission unter 
    Beweis stellen müssen. Dabei wurde die besondere Sachkunde, 
    sowie die persönliche Integrität überprüft. Eine ständige Fort- 
    und Weiterbildung ist dabei obligatorisch. 
 
F: Wodurch werden marktnahe Bewertungsergebnisse erreicht?

A: Interne und externe Datenbanken sowie Recherchen bei
    örtlichen Gutachterausschüssen, Behörden, statistischen
    Landesämtern und Industrie- und Handelskammern
    gewährleisten realistische Bewertungsergebnisse.

insolvenzverfahren

F: Wozu benötige ich einen Sachverständigen im Insolvenzverfahren?

A: Die Immobilienbewertungen dienen zur Information Verwalters
    bzw. der Gläubiger über die vorhandene Substanz. Falls die
    Sanierung durch Übertragung erfolgen soll wird der Wert
    unter Weiterführungsaspekten (Going Concern) benötigt. 
 
F: Was ist der Going Concern? 

A: Hier handelt es sich um einen sog. Bedingten Verkehrswert in  
    Anlehnung an § 194 BauGB unter dem Aspekt der Weiterführung
   des bestehenden Betriebes (Going Concern). Soll der Betrieb
   saniert oder fortgeführt werden, so ist unter den Bedingungen  
   der Weiterführung zu bewerten. Unter diesen Voraussetzungen
   können deutlich höhere Ertrags- bzw. Mietansätze, deutlich
   niedrigere Leerstandsrisiken und eine längere wirtschaftliche
   Restnutzungsdauer als unter Zerschlagungsgesichtspunkten
   zugrunde gelegt werden. Auch eine eventuelle Altlasten-
   problematik ist in der Regel sekundär. 
 
F: Was ist die Wertermittlung unter Zerschlagungsgesichtspunkten? 

A: Hierbei wird als Ergebnis ein Zerschlagungswert ermittelt, dieser
    Wert stellt die Verhältnisse im Falle der Aufgabe der bisherigen
    Nutzung des Betriebes dar. Auch hier handelt es sich um
    einen sog. bedingten Verkehrswert in Anlehnung an § 194  
    BauGB. Hierbei ist insbesondere die Drittverwendungsfähigkeit
    der Immobilie, die Werthaltigkeit des Grund und Bodens,
    sowie die regionale Situation auf dem entsprechenden 
    Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Bei der Bewertung ist 
    von vorsichtigen Rohertragsansätzen in Verbindung mit
    vergleichsweise hohen Leerstandsrisiken auszugehen, sowie die
    intensive Untersuchung eventueller Altlastenrisiken notwendig.
 
F: Welche Vorteile hat der Insolvenzverwalter durch eine
    Immobilienbewertung?

A: Der Insolvenzverwalter bzw. die Gläubiger erhalten ein 
    Gutachten, aus dem sich sowohl der Fortführungs- als auch der 
    Zerschlagungswert ergeben. Eine ausführliche Untersuchung des
    örtlichen Grundstücksmarktes bzw.
    Drittverwendungsperspektiven fließen in die Bewertung
    ein.

Bauschäden/Baumängel

F: In welchen Bereichen werden Bauschäden und Baumängel
    bzw. Ausführungsmängel untersucht? 

A: •  Abdichtungstechnik
    •  Wärmeschutz
    •  Energeiberatung/Energiebedarf/Energieausweis
    •  Betonbau, Stahlbetonbau
    •  Mauerwerksbau
    •  Stahlbau
    •  Holzbau
    •  Tiefgaragen
    •  Keller
    •  Dächer (Flachdächer/Steildächer)
    •  Balkone/Terrassen
    •  Fassadentechnik
    •  Putze
    •  Trockenbau
    •  Estriche
    •  Bodenbeläge
    •  Metallbau, Metallarbeiten
    •  Schimmelschäden
    •  Wasserschäden
    •  Rissbildungen
    •  usw. 
 
F: Wer sind die Auftraggeber?

A: Öffentliche und private Bauherren
      •  Abnahmen
      •  Beweissicherungsverfahren
      •  Baubegleitung
      •  Instandsetzungsplanungen
   Gerichte
   Wohnungseigentümergemeinschaften
   Mieter/Vermieter
   Bauträger
   Architekten und Ingenieurbüros
   Hausverwaltungen
   Versicherungen (Beurteilung von Sach- und Haftpflichtschäden)
   Wohnungsbaugesellschaften
 
F: Wie kann ein Schaden/Mangel am Bauwerk behoben werden?

A: Bei der Frage der Schadenssanierung lassen wir Sie nicht allein.
    Wir können ein Instandsetzungsgutachten erstellen und Sie bei
    den entsprechenden Arbeiten sachverständig begleiten sowie
    Ihnen bei der Sanierungsfirmenauswahl behilflich sein. 
 
F: Welche Ursachen haben Schimmelpilze?

A: Es gibt für Schimmelschäden in der Wohnung mindestens 22
    mögliche Ursachen. Diese Ursachen können sich jeweils
    überlagern. Folglich gibt es als Ursachen endlos viele
    Möglichkeiten. Da sich bei Schimmelschäden zusätzlich oft
    die Bereiche des Nutzers/Mieters und die Baukonstruktion
    überschneiden, kann nur von einem seriösen Sachverständigen
    objektiv geklärt werden, ob die Baukonstruktion mangelhaft
    ist oder nicht. Darüber hinaus zeigen wir Sanierungsmöglichkeiten
    auf und schulen im richtigen Nutzerverhalten.

F: Welche Aufgaben umfasst eine baubegleitende Qualitätskontrolle?

A: Der erforderliche Umfang der Qualitätskontrolle ist auf
    den Einzelfall zugeschnitten. Es werden Kontrollbegehungen
    nach bestimmten Leistungen des Auftragnehmers festgelegt
    und durchgeführt. Je regelmäßiger diese Kontrollbegehungen
    stattfinden, desto eher kann eventuellen Ausführungsmängeln
    vorgebeugt bzw. diese rechtzeitig behoben werden. Die
    Ergebnisse dieser Begehungen werden jeweils schriftlich
    festgehalten und von allen Parteien unterschrieben.
    Beispielsweise sind bei einem Einfamilienhaus folgende
    Kontrollbegehungen möglich:
     •  Vor der Verfüllung des Arbeitsraumes
     •  Nach Fertigstellung des Rohbaus
     •  Vor Beginn der Innenputzarbeiten
    Beurteilung der Rohinstallationen; Anschlussfugen der Türen
    und Fenster
     •  Schlussabnahme bei Gesamtfertigstellung
    Beratende Begleitung der Schlussabnahme Festlegung von
    Mängelbeseitigungsfristen
     •  Zusammenstellung aller Unterlagen
    Hinweise zur Mängelbeseitigung, Mithilfe bei der
    Rechnungsprüfung, Energieausweisüberprüfung,
    Überprüfung des Blower Door Tests
 
F: Was ist eine Abrechnungskontrolle?

A: Immer häufiger stimmt die Abrechnung nicht mehr
    mit dem ursprünglichen Auftrag überein oder Nachträge
    sind nicht mehr nachvollziehbar, Massen wurden falsch
    berechnet und ähnliches. Eine sachverständige Kontrolle
    der entsprechenden Abrechnungen kann Ihnen viel Zeit
    und Ärger ersparen. 

F: Wozu brauche ich eine Immobilienberatung beim
    Kauf einer Immobilie?

A: Ist ein erkennbarer Schaden an einer Immobilie
    lediglich altersbedingter Verschleiß oder ist
    eine gravierende Substanzbeeinträchtigung
    vorhanden? Dies ist bei alten Immobilien für den
    Laien oft schwer zu unterscheiden. Wir helfen Ihnen
    gerne die Immobilie auf Schäden zu
    untersuchen, Risiken aufzudecken und deren
    Wertbeeinflussung zu quantifizieren. Wenn Sie
    den Kauf einer Immobilie mit einem
    Umbau/Modernisierung/Sanierung verbinden wollen
    können wir Sie als Bauleiter begleiten. 

Kosten

Das Honorar richtet sich nach Umfang und Komplexität
des Bewertungsauftrags. Dabei kommt eine Abrechnung
nach der Honorarordnung für Bewertungssachverständige
( § 34 HOAI) ebenso in Frage, wie ein Zeithonorar oder
eine Pauschalierung.  
 
Je nach spezifischem Anforderungsprofil, Untersuchungsbreite
und –tiefe und Komplexität erhalten Sie von uns ein
verbindliches Angebot.